Правозащитная организация
«Общественный контроль Пермского края»

т. +7 (342) 273-77-68

Бесплатная юридическая консультация

Рассмотрение требований о признании права собственности при участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости 

 

Обобщение судебной практики показало, что судами рассматриваются дела по требованиям граждан, передавших денежные средства для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, о признании права собственности на объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома, иного объекта недвижимости, а также на долю в праве собственности на многоквартирный дом, иной объект недвижимости, в состав которого входит подлежащий передаче гражданину объект долевого строительства.

Решения о признании права на долю в праве общей долевой собственности на многоквартирный дом (иной объект недвижимости), соответствующую объекту долевого строительства (квартире и т.д.), передача которого участнику долевого строительства предусматривается заключенным с ним договором, выносятся судами, если ко времени рассмотрения дела застройщиком в установленном порядке не получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) или строительство дома (иного объекта недвижимости) не завершено.

При вынесении решения по указанным делам суды исходят из необходимости доказывания факта совершения сделки и ее действительности, исполнения сторонами обязательств по сделке, в частности уплаты истцом предусмотренных договором денежных средств, создания спорного объекта за их счет, передачи объекта долевого строительства истцу, факта уклонения застройщика от предоставления документов, необходимых для регистрации права собственности истца на объект долевого строительства, факта ввода жилого дома в эксплуатацию или причин, по которым дом не введен в эксплуатацию, а также степени готовности объекта незавершенного строительства, факта осуществления строительства с соблюдением строительных норм и правил, других обстоятельств с учетом требований и возражений сторон.

При этом, как, например, отмечается в справке по материалам обобщения судебной практики Свердловского областного суда, судом должен быть направлен запрос в соответствующий орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в целях выяснения наличия или отсутствия зарегистрированных прав в отношении спорного объекта. При наличии зарегистрированных прав на спорный объект заинтересованные лица должны быть привлечены к участию в деле.

 

13. Нарушение застройщиком положений Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" о заключении с гражданами договоров участия в долевом строительстве не является основанием для отказа в удовлетворении требований о признании права собственности на квартиру (долю в праве собственности на многоквартирный дом).

Между Ф. и ООО "СФ-Инвестиции" одновременно были заключены предварительный договор купли-продажи квартиры, в котором были определены характеристики подлежащей продаже квартиры в строящемся ООО "СФ-Инвестиции" доме, ее цена и срок заключения основного договора, а также договор займа на эту же сумму. Дом построен и введен в эксплуатацию, однако зарегистрировать право собственности на квартиру Ф. не мог ввиду того, что договор участия в долевом строительстве с ним не заключался.

Решением Автозаводского районного суда города Тольятти Самарской области удовлетворены исковые требования Ф. к ООО "СФ-Инвестиции" о признании права собственности на указанную квартиру. Суд указал в решении, что между сторонами сложились отношения, которые регулируются иными, чем договор купли-продажи и договор займа, нормами. Фактически ответчик привлекал денежные средства граждан в качестве инвестиций для строительства жилого дома, и спорные правоотношения должны регулироваться нормами ГК РФ о подряде, а также специальным законом - Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости". Изучив представленные документы, суд пришел к выводу о том, что ответчиком грубо нарушен порядок привлечения денежных средств участников долевого строительства.

Вместе с тем суд указал, что нормы названного Федерального закона, обязывающие застройщика обеспечивать государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве жилых помещений, направлены прежде всего на защиту более слабой стороны отношений в строительстве - заказчиков, оплачивающих строительство, и применение закона иным образом, в том числе путем лишения заказчика результатов оплаченных им строительных работ, будет противоречить цели и смыслу Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости". Учитывая признание ответчиком факта уклонения от надлежащего оформления договорных отношений с участником долевого строительства, мотивированное организационными сложностями, а также надлежащее исполнение своих обязательств истцом, ввод дома в эксплуатацию, фактическое создание спорного объекта за счет средств, инвестированных истцом, передачу квартиры истцу и его проживание в ней, суд не усмотрел оснований для применения последствий недействительности ничтожной сделки.

 

14. В случае уклонения застройщика от заключения основного договора участия в долевом строительстве и от исполнения обязательств по вводу в эксплуатацию многоквартирного дома, фактически законченного строительством, истец, денежные средства которого привлечены для строительства дома, имеет право на признание права собственности на квартиру.

При рассмотрении Калужским районным судом Калужской области дела по иску Г. к ООО "Мансардастрой+" о признании права собственности на квартиру установлено, что по предварительному договору участия в долевом строительстве, заключенному с ответчиком, истец профинансировал строительство надстройки третьего и четвертого этажей многоквартирного дома в целях приобретения в собственность однокомнатной квартиры. Строительство дома фактически завершено, ответчик уклоняется от заключения основного договора, дом не введен в эксплуатацию, установленный предварительным договором срок завершения строительства истек.

Решением суда исковые требования Г. удовлетворены, за истцом признано право собственности на квартиру в оконченном строительством многоквартирном доме.

При принятии решения суд, руководствуясь положениями статей 130, 218 ГК РФ, статьи 1 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", статей 15, 16, 18 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), пришел к выводу о том, что спорное помещение по техническим характеристикам является квартирой в многоквартирном жилом доме, ответчик не выполняет обязательства по вводу дома в эксплуатацию и уклоняется от заключения основного договора, тем самым нарушает права истца на квартиру.

 

15. Квартиры, являвшиеся предметом договоров участия в долевом строительстве, которыми предусмотрены права участников строительства на получение квартир по окончании строительства, не могли быть переданы в залог иным лицам, включая банк, в том числе в составе объекта незавершенного строительства.

Лебедянским районным судом Липецкой области рассмотрен ряд дел по искам граждан к ООО "Стимул", ОАО "Акционерный коммерческий Сберегательный банк Российской Федерации" о признании права собственности на квартиры.

Истцы заключили с ООО "Стимул" договоры о долевом участии в инвестировании строительства жилого дома, разрешение на строительство которого получено в августе 2004 года. По условиям указанных договоров граждане обязывались осуществлять инвестирование денежных средств в строительство указанного в договорах жилого дома, а ООО "Стимул" как застройщик - осуществлять строительство и передать им в собственность спорные квартиры. Этими договорами предусмотрено, что соответствующие квартиры свободны от обязательств перед третьими лицами, в залоге или под арестом не состоят. Истцами обязательства по уплате денежных средств исполнены.

Впоследствии между ОАО "Акционерный коммерческий Сберегательный Банк России" (залогодержатель) и ООО "Стимул" (залогодатель) в обеспечение кредитного договора заключен договор ипотеки, согласно которому залогодателем передано в залог залогодержателю принадлежащее залогодателю на праве собственности недвижимое имущество - незавершенный строительством многоквартирный дом, указанный в договорах о долевом участии в инвестировании, заключенных с истцами, и право аренды соответствующего земельного участка.

Квартиры, являвшиеся предметом договоров долевого участия в инвестировании строительства, которыми предусмотрены права участников строительства на получение спорных квартир по окончании строительства, не могли быть переданы в залог иным лицам, включая банк, даже в составе объекта незавершенного строительства, т.к. были обременены правами истцов как участников долевого строительства, оплативших стоимость предмета договора.

С учетом сказанного суд, руководствуясь статьями 309, 702 (пункт 1), 729, 421, 131 (пункт 1), 218 (пункт 1) ГК РФ, а также нормами Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", удовлетворил требования истцов о признании права собственности на соответствующие квартиры.

(по материалам судебной практики Липецкого областного суда)

 

16. Требования о признании права собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры в многоквартирном жилом доме подлежат удовлетворению, если истцом исполнены обязательства по договору участия в долевом строительстве и квартира ему передана.

Между П., П. и ООО "Инвестпроект" заключен договор участия в долевом строительстве. Обязательства по уплате цены договора П. и П. исполнены в полном объеме. В определенный договором срок жилой дом в эксплуатацию не введен, строительные работы застройщиком прекращены. Документы, необходимые для государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, в территориальный орган Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии ответчиком не представлены.

При рассмотрении дела по иску П. и П. к ООО "Инвестпроект" о признании права собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры, характеристики которой указаны в договоре участия в долевом строительстве, Устиновский районный суд города Ижевска Удмуртской Республики на основании статей 128, 130 ГК РФ, статьи 25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" пришел к выводу о том, что истцы вправе до окончания строительства дома требовать признания за ними права на незавершенный строительством объект.

Судом установлено, что, участвуя в инвестировании строительства на долевых началах, истцы вступили в правоотношения с застройщиком с целью приобретения в собственность индивидуально-определенного объекта - конкретной квартиры в многоквартирном доме.

На момент обращения в суд и рассмотрения дела многоквартирный дом в эксплуатацию не введен, но исходя из степени завершенности строительства (80%) спорная квартира фактически передана застройщиком истцам. При этом квартира имеет индивидуально-определенные характеристики и органом, осуществляющим кадастровый учет объектов недвижимости, учтена в качестве самостоятельного объекта незавершенного строительства.

С учетом изложенного исковые требования П. удовлетворены.

 

17. Требование лица, заключившего предварительный договор купли-продажи квартиры в объекте строительства с условием ее предварительной оплаты и исполнившего такое обязательство, о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры подлежит удовлетворению.

Между С. и ЗАО "КОНКОРДИЯ - эссет менеджмент" "Д.У." "Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости "ФОНД Федерация" подписан договор о намерении заключить в будущем договор купли-продажи квартиры. Свои обязательства по уплате цены квартиры С. выполнила полностью. ЗАО "КОНКОРДИЯ - эссет менеджмент" "Д.У." "Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости "ФОНД Федерация" в нарушение условий предварительного договора купли-продажи обязанность по передаче квартиры в собственность С. в предусмотренный договором срок не исполнило. Жилой дом не введен в эксплуатацию.

Решением Никулинского районного суда города Москвы от 23 апреля 2010 года за С. было признано право на проинвестированную долю жилого помещения в виде квартиры с указанными характеристиками.

Решением того же районного суда от 21 апреля 2011 года за С. было признано право собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства по указанному в договоре адресу в виде квартиры с определенными в договоре характеристиками, а также определен размер этой доли. Вынося такое решение, суд исходил из того, что, подписав с ответчиком договор о намерении заключить в будущем договор купли-продажи квартиры и полностью выполнив его условия, С. в силу статьи 7 Закона РСФСР от 26 июня 1991 года N 1488-1 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", статей 4, 6, 8 Федерального закона от 25 февраля 1999 года N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" и статьи 5 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" стала лицом, которому должно принадлежать право собственности на долю в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 14 июля 2011 года решение Никулинского районного суда города Москвы от 21 апреля 2011 года отменено и дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Суд второй инстанции, сославшись на положения статей 8, 9 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", указал, что раздел объекта инвестиционной деятельности в натуре осуществляется только после ввода его в эксплуатацию. В связи с тем, что жилой дом в эксплуатацию не введен, отсутствует возможность признания за истцом права собственности на объект незавершенного строительства с определением доли пропорционально площадям, которые подлежали бы передаче по завершении строительства с последующей государственной регистрацией.

Признание права общей долевой собственности на объект недвижимости, по мнению суда второй инстанции, не влечет признания за отдельным дольщиком права собственности на часть объекта недвижимости, поскольку для этого требуется выделение в натуре доли из общего имущества. На момент рассмотрения дела в суде это было невозможно ввиду того, что объект недвижимости в эксплуатацию не введен.

Суд второй инстанции также указал, что право собственности истца как соинвестора на недвижимое имущество, созданное в результате инвестиционного договора, не может возникнуть ранее распределения долей между участниками инвестиционного проекта. Выполнение соинвестором обязательств по финансированию инвестора влечет возникновение лишь права требовать от инвестора передачи находящейся в его собственности индивидуально-определенной части в объекте инвестиций.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации не согласилась с выводами суда второй инстанции, отменила его, оставив в силе ранее вынесенное судебное постановление - решение Никулинского районного суда города Москвы от 21 апреля 2011 года.

Как следует из положений статьи 3 ГПК РФ и статей 12, 128, 130 (пункт 1) ГК РФ, признание права собственности на объекты незавершенного строительства возможно в том числе и по решению суда.

Исходя также из положений статей 309, 310 ГК РФ, С., надлежащим образом исполнившая свои обязательства по договору путем внесения платы за квартиру в полном объеме, вправе была рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны ЗАО "КОНКОРДИЯ - эссет менеджмент" "Д.У." "Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости "ФОНД Федерация", а при неисполнении обязательства другой стороной - требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании за нею права на долю в общей долевой собственности в незавершенном строительством объекте в виде квартиры и определении размера доли в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства.

Однако суд второй инстанции, отменяя решение суда об удовлетворении иска С. о признании за ней права собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры и определении размера доли в праве общей долевой собственности в объекте незавершенного строительства, к отношениям сторон, возникшим в связи с неисполнением ответчиком условий договора, указанные нормы материального права не применил.

Кроме того, руководствуясь положениями абзацев второго и третьего статьи 1 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", определяющих понятия инвестиций и инвестиционной деятельности, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации пришла к выводу о том, что положения данного Федерального закона подлежат применению к правоотношениям, связанным с осуществлением предпринимательской деятельности и других видов деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.

В соответствии с условиями договора, заключенного между С. (покупатель) и ЗАО "КОНКОРДИЯ - эссет менеджмент" "Д.У." "Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости "ФОНД Федерация" (продавец), продавец обязался передать в собственность покупателю, а покупатель принять и оплатить квартиру, имеющую на момент заключения договора указанные в нем проектные характеристики. С. при заключении договора не преследовала цель получения прибыли. Она стала соинвестором по строительству жилого дома для удовлетворения своих личных, семейных, домашних нужд, связанных с улучшением жилищных условий, в связи с чем к данным правоотношениям не подлежит применению Федеральный закон "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений".

Поэтому ссылка суда второй инстанции на положения названного Федерального закона в обоснование вывода о том, что выполнение истцом обязательств по оплате указанной в договоре суммы влечет возникновение только права требовать от инвестора передачи находящейся в его собственности индивидуально-определенной части в объекте инвестиций, а не в самом объекте недвижимости, является неправильной.

 

18. Требование о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства - многоквартирном доме, разрешение на строительство которого получено до вступления в силу Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", удовлетворено, поскольку истец, заключивший договор подряда, оплатил в полном объеме работу по строительству предназначенного для него помещения в составе многоквартирного дома.

При рассмотрении дела по иску П. к ООО "Уралстрой-1" о признании права на долю в объекте незавершенного строительства высокой степени готовности Октябрьским районным судом города Екатеринбурга установлено, что между истцом и ООО "Уралстрой-1" заключен договор строительного подряда на строительство многоквартирного дома, разрешение на строительство которого получено 1 декабря 2004 года. Обязательство П. по оплате стоимости строительства исполнено. Строительство объекта в указанный в договоре срок не завершено, разрешение на ввод его в эксплуатацию не получено, и ООО "Уралстрой-1", в отношении которого арбитражным судом возбуждено производство по делу о банкротстве, не в состоянии исполнить эти обязательства.

Разрешая спор, суд отклонил довод представителя конкурсного управляющего ООО "Уралстрой-1", считавшего, что договор строительного подряда не расторгнут, поэтому заказчик не может требовать передачи результата незавершенной работы, и на основании пункта 1 статьи 218, пункта 2 статьи 703 и статьи 729 ГК РФ удовлетворил требования П., указав следующее. Поскольку помещение, которое по договору строительного подряда должен был получить истец, расположено в секциях многоквартирного жилого дома переменной этажности, строительство помещения полностью оплачено истцом, жилое помещение входит в состав единого объекта и его выделение в натуре как самостоятельного (обособленного) помещения, предназначенного и пригодного для проживания людей, до принятия дома в эксплуатацию невозможно, истец имеет право на долю в общей собственности на спорный объект незавершенного строительства.

 

19. При разрешении споров по искам о признании права собственности в связи с привлечением денежных средств граждан для строительства суду следует устанавливать, принадлежало ли ответчику право распоряжаться помещениями в объекте строительства.

Решением Автозаводского районного суда города Тольятти Самарской области отказано в удовлетворении иска С. и С. к ООО "Горстрой", ТСЖ "Западная "Пальмира" о признании права собственности на помещение в незавершенном строительством объекте. Судом установлено, что ООО "Горстрой", заключившему с истцами предварительный договор купли-продажи помещения в строящемся доме и договор займа денежных средств, право использования земельного участка под строительство не предоставлялось, разрешение на строительство не выдавалось. Доказательств того, что ООО "Горстрой" являлось застройщиком, имеющим право привлекать денежные средства для строительства данного объекта и заключать какие-либо договоры в отношении его, не представлено. Земельный участок для строительства предоставлялся другому юридическому лицу - ООО "СтройФинанс", ему же выдавалось разрешение на строительство. С данным юридическим лицом истцы в правоотношениях не состоят. ТСЖ "Западная Пальмира" создано как самостоятельное юридическое лицо и не является правопреемником застройщика либо ООО "Горстрой". Договоров на участие в долевом строительстве, соглашений об уступке прав требования и переводе долга по договору займа истцы ни с одной из указанных организаций не заключали.

 

Оглавление